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曲卫东 刘太刚 孙玉栋 李文钊:住房土地到期,是否该补交土地出让金?

2016.05.19

来源:公共管理学院学术沙龙

        201656日中午,公共管理学院举行了“土地出让金四人谈——住房土地到期,是否该补交土地出让金?”的学术沙龙,学院曲卫东副教授、刘太刚教授、孙玉栋教授、李文钊副教授等分别从各自学科的角度谈了对这一话题的看法,学院其他教师就这一热点问题发表自己的意见和建议,各抒己见,思想火化在争论碰撞中不断涌现,沙龙取得圆满成功。

        曲卫东副教授回顾了《宪法》、《物权法》和《城市房地产管理法》等基本法律关于城市土地制度的规定,指出“城市的土地,属于国家所有”这是中国的基本土地制度,这也是公有制在城市土地制度的体现。中国城市土地制度变革是从土地所有权与使用权相分离开始,而有关土地使用权的规定是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,该条例规定了中国城市居住土地的使用年限是70年。而一旦70年到期之后,怎么办,对此《物权法》只是“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”。不过,具体如何理解“自动续期”,如何具体操作,法律还没有出台细则,这也是争论的焦点和原因。曲卫东副教授根据土地使用年限与土地价值之间关系模型,通过土地计量经济学的计算,指出70年的土地使用权价格与长期价格基本上差不多,这意味着居民在交纳70年出让金时事实上相当于交纳了长期出让金价格。但是,考虑到中国土地公有制的性质,可以象征性交纳少量土地出让金实现使用权续约。

        刘太刚教授则从传宗人理性出发,考虑这一代人与下一代人之间公平问题,即代际公平问题,实现土地资源的最公平使用,提出了实现“差别化续期的制度设计”,其核心是建立带免费续期面积的累进制缴费续期制度。对于住宅建设用地使用权期满后的差别化续期,刘太刚教授建议可以按照如下方案进行制度设计:给予每个家庭一定免费自动续期的面积,保障公民在住房方面的人道需求;对超出免费自动续期面积以外的住房面积采取累进制的缴费续期,公平对待公民在住房方面的适度需求,抑制公民在住房方面的奢侈需求;家庭房产面积全国统筹合并计算,把每一家庭(也就是其家庭成员)在全国各地的房产都统统计入该家庭的房产面积,无论免费自动续期的面积还是累进收费续期的面积,都以该家庭在全国的住房总面积为基数计算,只是房屋所有权人有权选择以何地的房屋面积作为其免费自动续期的房屋面积。

        李文钊副教授则从公共政策的角度讨论了土地使用权到期续约问题,他认为可以从政策论证的角度来厘清不同政策主张背后的理论逻辑和基本假设,以方便让我们更好地了解不同政策主张之间存在差异。这样,他认为可以从是否申请和是否交纳资金,将不同的政策主张划分为四类,并分别讨论不同类型主张背后的理论基础。与此同时,从政策评估的角度,来对不同的政策主张进行评估,实现“论证的论证”,找出最合理的政策选择。最后,他还认为应该将政策方案的提出与政策选择的过程区分,提出关注政策选择背后的制度基础,了解政策选择背后的决策规则。这个时候,就需要讨论谁有权利对土地使用权到期续约政策的制定权?这一政策出台的规则是什么?对这些问题的讨论,可以深化我们对这一问题的认识。从公民权利、政府的目的、可持续发展和可操作性等角度出发,他认为中国应该选择免申请无偿续约。

        孙玉栋教授则从土地财政的角度讨论了土地使用权到期续约问题。他指出续期问题就是要回答是否再需要缴纳土地出让金的问题,归根结底还是回到了资金的问题。我们不免通过我国的土地财政问题来进行观察和思考一下,土地财政是指以地方政府为主体高度依赖其行政区内土地资源所进行的财政收入与支出活动及利益分配关系。1998年住房体制改革以来,我国房地产价格快速上涨,在这一过程中,房价上涨导致地价上涨,地价的推高又导致房价上升,形成了房价和地价相互推动上涨的态势。在此背景下,土地出让金收入快速增长,地方政府房地产相关税收也跟着快速上涨,包括土地出让金和房地产相关税收的土地财政收益进入了快速增长的通道。在这样的背景下,寄希望于通过新的房地产税的开征来化解土地出让金为主要问题的土地财政就成为了公共财政领域研究和关注的焦点。根据孙玉栋教授的建议,未来的房地产税应该包含两部分,一是土地租金,二是用于公共服务的税收。一个可行的做法是将现行的土地出让金合并到房地产税中,算作其中的年租部分,按年征收。

        学院其他教师则分别从“租、税、费”等三者之间关系,政府的作用,中国发展的逻辑,土地出让金与城市公共服务之间关系,民众的意见,城市建筑使用年限等角度讨论了土地出让金问题,并对是否应该交纳土地出让金进行广泛的争论。整个沙龙较好的起到了头脑风暴的作用,也促进了跨学科交流和对话,取得了预期的效果。