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黄燕芬、王淳熙、张超、陈翔云:建立我国住房租赁市场发展的长效机制——以“租购同权”促“租售并举”

2017.10.17

作者:黄燕芬、王淳熙、张超、陈翔云

《价格理论与实践》,2017年第7期

  住房制度改革以来,我国住房租售市场发展不平衡, 住房销售市场蓬勃发展,而住房租赁市场却一直处于落后状况。租售市场长期失衡制约了房地产健康发展如何改变租售结构失衡的现状,建立我国住房租赁市场发展的长效机制成为亟待解决的问题。在此背景下,构建租售并举的住房市场成为新一轮住房体制改革的重要目标,“租购同权”的提出成为住房租赁市场建设的破局之举。国家“十三五”规划纲要则进一步明确了建立租购并举的住房制度为主要方向深化住房制度改革。在此背景下一些地方政府把“租购同权”作为促进住房市场“租售并举”的新举措。,2017年广州、上海等城市相继出台“租购同权”建设的相关文件以促进“租售并举”,引发社会各界广泛讨论,其内涵及具体实施细则更是各界议论和探究的重点内容。

  本文从我国住房租赁市场的现状出发,针对我国住房租售市场发展不平衡的问题,分析其背后的深层原因。住房市场租赁市场存在的主要问题有住房租赁市场总体规模较小,难以满足居民租房需求;住房租赁市场秩序不规范,租房人利益难保障;住房租赁市场政策支持体系不完善,相关配套措施缺位。产生上述问题的主要原因是租购不同权,租户的包括教育、医疗公积金取用及平等市民待遇在内的公共服务需求难以得到满足。同时租赁市场本身相关制度缺位、法律体系不健全,租房人的权益难以得到保障,使其出现了市场秩序不规范、租赁双方权利义务不对等等现象。

  我国住房销售市场和租赁市场发展不平衡,住房自有率与发达国家相比过高,培育和发展住房租赁市场需要借鉴国际经验。在研究过程中,我们发现规范完备的法律体系、严格的承租人保护制度以及丰富的住房补贴政策是住房租赁市场发达的国家建设“租购同权”住房市场的重要举措。首先,在住房租赁市场建设上,德国、美国、英国等国家往往具备规范完备的法律体系,严厉打击租赁市场的投机行为。其次,由于在合同关系以及其他实际问题中,承租人往往处于弱势地位,很多国家建立了严格的承租人保护制度以保障合同期内承租人的合法居住权利。此外,无论是从居民享有的权利种类、配套社会福利还是享受保障的质量来看,这些国家均做到了承租人和产权人的无差别对待,这种高度“租购同权”促进了住房租赁市场的发展,使得住房销售市场和租赁市场在整体上处于平衡的状态。

  基于上述国家建设住房租赁市场的经验,我们发现“租购同权”是培育住房租赁市场、完善租赁市场发展机制的重要环节。以“租购同权”促“租售并举”,对于我国房地产租赁从短租市场到长租市场的转变具有重要意义。政府应注重“租购同权”建设,一是要构建“租购同权”政策体系,为住房租赁市场提供配套政策积极促进“租购同权”落地;二是加快“租购同权”立法进程,以法律形式对确立这一原则,为住房租赁市场提供法律保障;三是保持“租购同权”政策定力,最终从实现市民待遇到实现市民权利。如果逐步实现“租购同权”,从单项权利到多项权利,最终实现同“市民待遇”和“市民权利”,“新市民”即使租房也能享受到与“老市民”同等的权利,住房租赁市场也就可以得到健康持续发展。“租购同权”是突破住房租赁市场发展瓶颈的关键点,以“租购同权”促“租售并举”,将建立起我国住房租赁市场发展的长效机制。

作者简介:

黄燕芬,中国人民大学公共管理学院土地管理系教授,博士生导师,教育部“新世纪优秀人才”入选者,联合国亚洲及太平洋经济社会委员会特约专家;第二届北京市政府住房保障决策咨询专家组专家。1988年中国人民大学研究生毕业,获得经济学硕士学位,留校任教。1998年至2002年7月由教育部公派,德国学术交流中心资助在德国埃森大学留学,获经济学博士学位。主要研究方向:宏观经济政策,房地产金融,房地产经济,公共支出管理,公共产品定价等。