房地产是一种重要的资产，但其和传统金融资产相比有很多特殊性。彭亮副教授从房地产资产的特殊属性出发，讲解房地产的风险和回报问题，分析房地产的风险和回报脱钩。

图1彭亮副教授作学术讲座

图2讲座现场

房地产资产市场的特征

彭亮副教授谈到房地产资产市场的特征包括：异质性，每个楼盘、写字楼都有独特特征，房地产的位置属性特别重要；缺乏流动性，主要表现为信息不公开和交易成本高；贵且不可分割，相对于股票，房地产不可分割出售；不在交易所交易，不可融券卖空；投资门槛高以及交易成本的规模经济等。

房地产的风险和回报特征

彭亮副教授谈到房地产的风险和回报的两个主要特征：风险隔离，风险与收入、财富和房价有关；回报与风险的关系，无关或者负相关。

接下来彭亮副教授利用具体案例进一步阐述了住宅房地产的风险和回报的两个主要特征。

一、彭亮副教授利用丹佛房地产数据，以邮政编码作为市场单位测算房地产价格指数，通过2002年到2008年重复交易指数发现高收入地区虽然经历金融危机，但是相对于2002年房价上升；而收入较低的地区房价呈下跌趋势。回归结果显示收入越高，风险越低。进一步利用全美数据，以回归余项平方测量风险指数，结果发现收入越高的家庭，风险越低。最后以β系数测量房地产增值风险，利用结构方程模型发现房价越高，回报越高，风险越低，进一步验证了之前的研究结果。

彭亮副教授的精彩分享引起了现场观众的浓厚兴趣。师生们分别就房地产风险与回报脱钩机制、房地产作为投资和消费属性以及中美房地产风险与回报脱钩机制对比等进行了交流。最后，黄燕芬教授对本期讲座进行了总结，并介绍了美国宾州州立大学和我院房地产经济硕士“1+1+1”联合培养项目。黄燕芬教授向彭亮副教授颁发求是学术讲座证书，参加讲座的教师与彭亮副教授合影留念。

二、彭亮副教授利用中国数据进一步探究了住宅房地产户型和风险之间的关系。以北京，上海，广州和深圳的楼盘数据为基础，发现越大的户型，回报越高，风险越低。

三、中美住宅房地产研究均显示房价越高，回报越高，风险越低。彭亮副教授阐述了其背后机理：房地产不可卖空且门槛太高。

四、彭亮副教授利用丹佛数据进一步发现了住宅房地产回报与风险无关，并阐述了其背后机理。相对于股票市场，房地产市场不存在市场纠偏机制，即资本成为入市障碍且无法卖空。

商业房地产回报与风险特征

彭亮副教授首先介绍了商业房地产投资策略：核心资产、“增值”资产和“投机”资产。进一步利用商业房地产投资策略制定了商业房地产的风险指数：翻修率和空置率。结果发现空置率和翻修率越低，回报越高，即回报与风险呈负相关关系。

图3黄燕芬教授向彭亮副教授颁发求是证书

图4参加讲座的教师和彭亮副教授合影留念

彭亮副教授的精彩分享引起了现场观众的浓厚兴趣。师生们分别就房地产风险与回报脱钩机制、房地产作为投资和消费属性以及中美房地产风险与回报脱钩机制对比等进行了交流。最后，黄燕芬教授对本期讲座进行了总结，并介绍了美国宾州州立大学和我院房地产经济硕士“1+1+1”联合培养项目。黄燕芬教授向彭亮副教授颁发求是学术讲座证书，参加讲座的教师与彭亮副教授合影留念。

供稿：土地管理系