中国软科学，2018年第2期

住房是居民最重要的财产之一，随着城乡要素的流动，当下割裂的城乡二元住房市场产生了诸多问题。城乡二元经济导致城乡不同的住房制度，使农民和市民的住房权益的差异逐渐增大。逐渐打破城乡住房市场之间的壁垒，建立统一的市场体系，必然涉及到城乡居民住房权益的变化和调整。如何实现旧有住房权益格局向新的权益格局的有序转换和平稳过渡，关系到改革的顺利进行，也影响到社会的稳定和发展。

城乡住房市场关系将经历城乡住房市场依存、城乡住房市场分离、城乡住房市场调整和城乡住房市场一体化四个阶段，城乡住房市场一体化是对现有城乡分离住房市场结构的重要冲击，制度的创新涉及到新旧制度格局中当事人利益的调整，因此，城乡住房市场一体化中农民和市民住房权益的变化非常关键，农民和市民住房权益变化和调整的幅度决定城乡住房一体化实现的难度和进度，需要特别关注和研究。

文章从城乡住房市场割裂向城乡住房市场一体化转变过程中，居民住房权益的变动和诱发的问题入手，对城乡住房市场一体化的内涵和意义做了详细阐述，研究了实现平稳转变的原则和运行机制。研究发现在城乡住房市场一体化转变过程中，市民在城市获取住房的成本相对减少，在农村获取住房体验的可能性将出现和增加；而农民农村住房权益价值显化的可能性增加，在城市获得住房的可能性增加，整体而言城乡住房市场一体化对于整个社会的福利是增加的。

文章进一步的分析发现土地价值升值和规模经济产生的外部利润是变迁的主要动力，而产权明晰降低了推进城乡住房市场一体化制度安排的成本，随着外部利润被利益集团所收获，制度环境终会发生改变。当城乡分割的住房市场向城乡住房市场一体化转变之后，将实现帕累托改进。通过住房权益成本效益分析比较也进一步证明，实现有序转换以后的城乡居民住房收益和成本要较转换之前更为合理。

文章的研究回归到最核心的农民、市民住房权益的角度，搭建了城乡住房市场一体化的研究框架，提出了转换原则和调整机制，为完善相关政策奠定了基础。当然，城乡要素的双向流动是土地升值和规模经济的前提，目前最大的制度障碍是土地制度和户籍制度，城乡住房市场一体化的推进需要前置制度的调整和诸多配套政策的实施。而且，虽然理论表明城乡住房市场一体化具有制度优越性，是未来发展必然趋势，但并非最有效的制度就一定会被当下选择和实施。城乡住房市场一体化制度的最终选择和进程取决于多方利益的权衡。在旧有利益格局的打破和新利益格局的形成过程中，也要做好风险防范，才能实现平稳过渡。

作者简介：
吕萍，中国人民大学公共管理学院教授，住房发展研究中心主任，博士生导师，博士。长期专注于土地与住房制度、住房市场与保障公共政策、特殊群体住房需求和保障以及房地产经济与管理等方向的研究，完成多项国家基金课题基金，以及部委和地方政府的委托课题。住房和城乡建设部房地产和物业管理教学指导委员会委员、住房和城乡建设部住房政策专家委员会委员、住房和城乡建设部房地产市场调控决策咨询专家。

钟荣桂，中国人民大学公共管理学院土地管理系博士，师从吕萍教授，曾在《中国软科学》、《城市问题》、《经济体制改革》、《经济问题探索》、《现代经济探讨》等期刊发表文章十余篇。