2021年5月20日在公共管理学院求是楼320会议室，中国人民大学国家发展与战略研究员城市更新研究中心主任秦虹研究员为广大师生做了一场题为《我国房地产市场发展与调控》的讲座。讲座由许光建教授主持。

秦虹研究员长期从事房地产和城市更新理论与实践方面的研究工作，多次参与我国房地产市场调控政策的制定与研究工作，曾主持国家部委及地方、行业有关科研项目80多项及多项国际合作项目。主编出版《住有所居》《城市更新》等著作16部。曾担任第十八届中央政治局第十次集体学习主讲人。

针对我国房地产市场发展与调控这个宏大话题，秦虹研究员从我国房地产市场三个特点、我国房地产市场超级分化趋势、当前房地产市场主要问题三个方面展开讨论。

特点一：房地产业保持了稳健发展。从1998年以来，在城镇住房制度改革、城镇化和经济增长三大红利下，一直保持了旺盛的住房需求。数据显示，2020年与1998年相比，商品房销售面积增长了16.5倍，销售额增长了82.7倍；2020年城镇化率为63.89%，城镇常住人口9亿人，相较于1998年增加了4.86亿人，是1998年的2.16倍；2020年人均GDP7.2万元，是1998年的10.5倍。

特点二：独特的土地金融市场。我国历年来的土地出让收入，为城市基础设施建设提供了强大的资金支持，使城市面貌发生巨大变化，也为房地产市场发展奠定了基础。但土地价格增幅大于住房价格增幅是目前急需解决的问题。

特点三：房地产行业日趋成熟，这主要反映在房地产百强企业综合实力进一步增强，2020年TOP10企业所占市场份额已经达到接近30%，百强房地产开发企业在五大城市群购地所占份额达到72%，房地产开发企业对市场的布局研判更加精准，开发节奏控制得当，房地产产品迭代升级优化，从重视物升级到重视人的精神需求，迈向智慧家居和智能社区，重塑科技人居的生活方式。

02 未来房地产市场存在超级分化趋势

通过对房价与M2相关性分析，发现中国一、二和三线城市存在分化，北上广深房价与M2相关性极强；热点地区、东部地区和高价房销售量占比增大。房地产作为支撑城市运行的载体，房地产企业的竞争力和生命力最终取决于其满足产业与人口需求的产品和服务的能力，而不是靠价格，未来房地产市场与人口产业共兴衰。

03 当前房地产市场发展的主要问题

针对房地产市场发展，秦虹研究员认为核心问题是防止房价继续快速上涨引发的风险。具体包括投机需求上升引发的经济危机、居民支付能力下降引发信任危机、家庭负债率提高或房价大跌引发金融危机、贫富差距拉大引发社会危机、抬高商务、科研和创新成本引发城市危机、进一步加剧住房领域发展的不平衡和不充分的问题等。

重点要解决大城市住房突出问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场健康平稳发展。推动金融、房地产同实体经济均衡发展。在房地产市场调控政策工具方面：

（1）金融政策调控要控制个人购房首付和贷款利率不降低，抑制银行房贷冲动，强化房地产企业去杠杆；

（2）土地政策调控方面要增加城市住宅用途的土地供应量；

（3）税收政策调控存在不充分的问题，原因在于征收房地产税存在很多困境；

（4）行政调控手段丰富，实行了限购、限贷、限价、限售和限签等措施。

秦虹研究员的讲座深入浅出，引发师生强烈共鸣。老师们就学区房与教育机会均等化、央地财权事权关系、发展住房租赁市场等问题与秦虹老师进行了深入的探讨。