讲座内容

过去研究多已证实人口迁移数量是推升我国房价上涨的重要因素，然而，依托人口数量对住房产生的需求为潜在需求，潜在需求结合收入及信贷后，才能够转化为有效需求，因此，人口迁移推升房价上涨的结论仍有待讨论。本次讨论主要围绕稳定房价的因素，首先从房价与人口的互动方面，形成三个逻辑问题，一是房价攀升下的人口流出会导致产业升级？二是快速城镇化会“导致”房价上涨？三是高房价下城市人口减少会“导致”房价下跌？事实上，由于流入人口中只有部分人口对住房存在有效需求，因此过去推升房价的原因应当不是或不只是人口迁移，还有其他因素支撑房价，而无力购房者被房价挤出城市后，最终导致城市产业升级。

房价上涨提升当地劳动力生活成本，对部分收入较低的劳动力产生“推力”，使收入较低的劳动力前往周边较低房价区域。另一方面，房价上涨意味着更好的发展前景和财富增长空间，对相对高收入高素质人群产生“拉力”，吸引人才流入。无利可图的低效益企业向周边低房价地区迁出，高效益企业则进行企业再投资，加快产业聚集。

采用2005年至2017年266个地级市进行分析发现，城市相对房价上涨带动城市产业向高产值聚集，推动产业升级，这也意味着，流入人口中只有部分人口对住房存在有效需求，而无力购房者随着房价上涨被房价挤出城市，最终导致产业升级。

稳定房价

2018年7月，中美贸易摩擦加剧，中央提出“六稳”政策；2020年受新冠疫情冲击，中央在扎实做好“六稳”的基础上，提出了“六保”任务，形成了“六稳”加“六保”的工作框架。“六稳”坚持结果导向，立足于增长变量实现稳中求进。稳经济就要从决定经济发展的各个变量入手，稳住每个变量。“六保”坚持问题导向，立足于经济主体实现稳中求进。

“六稳”、“六保”政策要求力保就业、金融、投资与预期的稳定，房价与金融通过购房贷款形成联系，2018年时，房地产贷款余额达到 38.7 万亿元，占GDP比重达到了43%，同比增长也高达20%，因此，稳定房价具有较大的现实意义。当前中国房价存在很多危机，例如，房价增长率持续下滑，房价收入比与房价均居世界前列，房价偏离收入严重，信贷扩张速度快，虚拟经济是经济增长的主要来源，人口持续迁入的城市数量减少。施昱年老师指出，在经济下行期，支撑房价的因素减弱，寻找稳定房价的途径成为了当前重点研究内容。

施昱年老师对于房价稳定的四个命题进行了讨论。

命题1：在地区间工资水平、住房成本等因素一定的条件下，地方财政支出增加，会增加城市对人口的吸引力，迁入人口增加。

命题2：人口的迁入会刺激该城市住房需求上涨，从而带动房价上涨。

命题3：对房价上涨的预期越大，投资风险预期越小，从而带动房价上涨。

命题4：地方财政支出增加，对房价具有正向资本化作用。

根据理论模型的推导与联立方程模型条件，构建模型并进行实证分析。模型从三部门模型所阐述的由产业吸引人口流入到住房需求推升房价的“数量”影响路径出发（命题1与命题2），再探讨了基于“质量”的影响，即人口对房价的预期（命题3），以及人口因对地方财政支出有形及无形服务的感受进而提高愿意支付的价格（命题4）。研究结果有助于探索支撑房价“快速”且“偏离基本面”上涨的路径，分析人口推升房价过程中预期以及地方财政支出的共同作用，以进而解释过去人口增量与房价增量不一致的现象。

基于全国范围地级市的实证分析发现：

地方财政支出对人口存在拉力，且该拉力大于房价的推力，故在地方财政支出与房价均增加1%的情况下，人口移入的迁移率仍可增加0.011%，因此，高房价城市，人口不断增加。人口流入数量对房价不存在显著影响，解释了过去理论不易解释的人口增量与房价增量不一致的现象；而流入人口对房价产生的间接影响，则表现在人口对房价的预期，以及基于地方财政支出的服务感受而将其支付意愿资本化于房价。

基于东、中、西部的分地区实证分析：

命题1：地方财政支出增加，迁入人口增加，东、中、西部均得到验证。各区域个别的支撑因素，中部地区验证了命题2与3；东部地区验证了命题3与4；西部地区验证了命题3。命题3在三个区域均得证，说明预期是促使各区域追涨房价的主要原因。

人口对房价产生显著影响仅在中部地区得到验证，说明中部地区流入人口中选择购房的比例较高，东部及西部地区流入人口中有购房行为的人口比例则较少。东部区域可能由于房价偏高，导致流入人口购房能力较为不足。西部地区流入人口较少购房的原因，更多可能是收入水平或移居意愿等问题。

基于实证结果的情境模拟与房价变化预测：

情境1：人口流入数量下降。在中部地区，对房价产生直接影响。流入人口下降1%，房价会下降0.004%，随着房价下降，地方财政支出会减少0.000616%，再导致人口流入数量下降0.000151%。

情境2：地方财政支出下降。在东部地区，对房价产生直接影响。地方财政支出下降1%，房价会下降0.396%，而随着房价下跌，会进一步导致地方财政支出减少0.13%，并再次导致房价下降；在中部区域，地方财政支出下降会导致流入人口数量下降，地方财政支出减少1%，流入人口数量会下降0.2452%，流入人口数量下降再对房价产生影响，导致约0.00981%的降幅。

情境3：市场预期下降 1%对东、中、西部地区均会产生较大负向影响，影响程度依次为中部地区房价下降0.572%、东部地区下降0.506%、西部地区下降0.367%。

情境4：人口流入数量、地方财政支出、市场预期同时下降1%，东部地区房价会下降0.902%；中部地区房价会下降0.576%；西部地区只受到市场预期下降的负向影响，市场预期下降1%时，房价下降0.367%。

最后，施昱年老师指出，稳定房价上涨的路径可以总结为以下三个：一是提高公共投资方面的财政支出，提高城市各处基础设施服务水平，提高居民的支付意愿。同时，缩短限购政策中关于取得买房资格的缴税要求年限。二是针对不同地区采取不同的配套政策。例如受到流入人口影响较大的中部地区，应适度放宽户籍取得限制；提高流动人口在中部地区享受户籍待遇的水平，降低购房门坎。三是稳定市场预期，稳定消费者的投资情绪。

在最终的提问环节，参与本次讲座的师生热情提问，施昱年老师就房价决定地价，还是地价决定房价的经典问题，以及模型的构建问题等与师生们进行了交流讨论。

施昱年，1978年生，台湾省台南县人，管理学博士，中国人民大学公共管理学院副教授，中国人民大学中国土地制度与政策研究中心副主任，逢甲大学管理系客座副教授，在“Habitat International”“ Journal of Cleaner Production”“ International Journal of Occupational Safety and Ergonomics”、《中国土地科学》等期刊已有二十余篇文章发表。研究内容专长于城市化与人口流动、住宅市场分析。